Le coût d’une place de stationnement doit être ajouté à la contrepartie totale pour le calcul du remboursement des taxes d’une habitation neuve statue la Cour du Québec

16 avril 2020

La Cour du Québec a récemment examiné si le coût d’un espace de stationnement, lors de l’achat d’une unité d’habitation en copropriété divise, doit être inclus dans le calcul de la contrepartie totale pour établir le montant du remboursement partiel des taxes lors de l’achat d’une habitation neuve.

  • Dans la décision Grands Palais du nouveau Saint-Laurent Inc. Agence du revenu du Québec rendue le 31 janvier dernier (2020 QCCQ 281), la Cour du Québec (la « Cour ») s’est penchée sur les obligations d’un constructeur d’habitations neuves qui choisit d’administrer lui-même le remboursement partiel des taxes payées par l’acheteur.
  • La Cour a clarifié les critères d’analyse pour déterminer si la contrepartie payée pour un espace de stationnement lors de l'achat d'une unité d'habitation neuve doit effectivement être incluse dans le calcul du remboursement partiel des taxes de vente.
  • La Cour a également conclu que le constructeur était solidairement responsable avec les acquéreurs des montants payés ou portés à leur crédit en excès du remboursement auquel ces mêmes acquéreurs avaient droit.

Contexte

Au Québec, l’acheteur d’une habitation neuve peut normalement recevoir un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ qu’il a payées s’il respecte les critères prévus à l’article 362.2 de la Loi sur la taxe de vente du Québec (la « LTVQ ») et au paragraphe 254(2) de la Loi sur la taxe d’accise (la « LTA »). La demande de remboursement se fait en complétant un formulaire et en le transmettant à l’Agence du revenu du Québec (l’« ARQ »). Le calcul du remboursement est établi à partir du total de tous les montants que l’acheteur a versés pour acquérir l’habitation. En revanche, le remboursement diminue progressivement lorsque le prix d’achat du terrain et de l’habitation neuve est supérieur à 350 000 $ pour la TPS et à 200 000 $ pour la TVQ. Il devient nul si le prix est égal ou supérieur à 450 000 $ pour la TPS et à 300 000 $ pour la TVQ.

Tel que mentionné par la Cour, « le constructeur d’un immeuble d’habitation neuf peut choisir d’administrer lui-même le remboursement en le versant directement à l’acheteur ou en le portant à son crédit » (par. 4). Il déduit ensuite ce remboursement de la taxe nette qu’il est tenu de remettre aux autorités fiscales. C’est ce que Les Grands Palais du nouveau Saint-Laurent Inc. (« Grands Palais ») a fait lors de la vente de son projet immobilier composé de 363 unités d’habitation et de 408 espaces de stationnement intérieurs. Grands Palais a vendu toutes ses unités d’habitation et 361 des 363 acheteurs ont choisi d’acquérir au moins un espace de stationnement avec leur unité d’habitation.

Dans le cadre du présent litige, l’ARQ a cotisé Grands Palais sur la base que celle-ci aurait perçu des remboursements supérieurs à ceux auxquels 93 acheteurs avaient droit en omettant d’inclure la contrepartie payée par ces acheteurs pour l’espace de stationnement dans le calcul de la contrepartie totale.

Questions en litige

Les questions en litige examinées par la Cour sont les suivantes:

  1. Le coût des espaces de stationnement doit-il être inclus dans le calcul de la contrepartie totale versée par les différents acheteurs des unités d’habitation du projet immobilier Grands Palais?
  2. Dans l’affirmative, l’ARQ est-elle justifiée, dans les circonstances du présent dossier, de tenir Grands Palais solidairement responsable des remboursements qu’elle a accordés en trop à une partie des acheteurs?
  3. La Cour est-elle le forum approprié pour décider si la cotisation de l’ARQ est équitable ou non?

Analyse

Inclusion du coût des espaces de stationnement

Pour que l’espace de stationnement soit considéré comme faisant partie de l’immeuble d’habitation au sens de la LTVQ, il doit « être attribuable à l’unité d’habitation et raisonnablement nécessaire pour son utilisation et sa jouissance à titre de résidence pour des particuliers » (par. 20). Pour reprendre les mots de la Cour, « l’espace de stationnement doit permettre à un particulier de faire usage de son unité d’habitation à des fins résidentielles et d’en profiter de façon qu’il puisse en tirer les bénéfices et les avantages qu’elle peut lui procurer » (par. 29).

Les facteurs suivants sont invoqués par la Cour pour appuyer la position selon laquelle le coût des espaces de stationnement devait être inclus dans le calcul de la contrepartie totale aux fins du calcul du remboursement partiel des taxes de vente:

  • Un contrat de vente unique:
    • Dans chacune des transactions concernées, l’espace de stationnement a été vendu conjointement avec l’unité d’habitation en vertu d’un contrat de vente notarié unique.
  • L’intention des acheteurs:
    • La quasi-totalité des acquéreurs des unités d’habitation a manifesté son intention d’acquérir au moins un espace de stationnement, et ce, dès la signature de l’avant-contrat.
  • Les alternatives de stationnement:
    • Vu l’emplacement de l’immeuble d’habitation, les acquéreurs avaient peu d’alternatives pour stationner leur véhicule automobile.
  • L’interdiction de cession, de location ou de transfert du stationnement:
    • Les acquéreurs ont déboursé un montant important pour leur espace de stationnement tout en sachant qu’en vertu de la déclaration de copropriété, ils ne pourraient s’en départir qu’auprès d’un autre copropriétaire.

À la lumière de ces facteurs, la Cour a conclu que, même s’ils constituent des lots cadastraux différents, « l’interdépendance et l’interconnexion des espaces de stationnement aux unités d’habitation sont telles qu’ils ne pouvaient être considérés, pour les fins d’établir le montant du remboursement auxquels les acheteurs avaient droit, comme des composantes distinctes » (par. 65). Ainsi, la Cour a conclu que les espaces de stationnement étaient raisonnablement nécessaires pour l’utilisation et la jouissance des unités d’habitation à titre résidentiel. En conséquence de cette inclusion, Grands Palais a accordé des remboursements en trop à 93 acheteurs ayant acquis un espace de stationnement.

Responsabilité solidaire du constructeur

La responsabilité solidaire du constructeur et de l’acheteur quant au remboursement payé ou porté au crédit de l’acheteur est prévue à l’article 370 LTVQ. Cette responsabilité solidaire s’applique lorsqu’il est démontré que le constructeur sait ou devrait savoir que le remboursement payé ou porté au crédit de l’acquéreur excède celui auquel ce dernier avait droit. Il s’agit d’un critère qui s’analyse sous la norme de la « personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances ».

En se basant sur ce critère, la Cour a conclu que « Grands Palais savait, ou aurait dû savoir, que le coût des espaces de stationnement devait être inclus dans le calcul de la contrepartie totale » aux fins de la demande de remboursement partiel (par. 67). Selon la Cour, le choix du constructeur d’administrer lui-même les remboursements a fait naître l’obligation de s’informer de la législation applicable et de vérifier dans quelle mesure chaque acheteur avait droit au remboursement. À défaut de s’informer et de faire les vérifications appropriées, le constructeur s’exposait à être responsable des remboursements qu’il a accordés sans droit ou pour des montants excédentaires. Puisque plusieurs guides, publications et bulletins étaient disponibles pour guider Grands Palais et tout autre constructeur placé dans les mêmes circonstances dans le cadre des remboursements, la Cour a indiqué que Grands Palais aurait dû connaître la position des autorités fiscales relativement à la détermination des parties du bâtiment qui devaient être incluses dans l’immeuble d’habitation au sens de la LTVQ et ainsi être incluses dans le calcul de la contrepartie totale pour les remboursements.

Forum approprié

La Cour n'a qu’une compétence statutaire en matière fiscale, puisque ses pouvoirs sont limités à ceux qui lui sont expressément attribués par les lois. En conséquence, lors de l’appel d’une cotisation devant la Cour, cette dernière ne peut qu’accepter ou infirmer l’appel, modifier la cotisation en question ou encore déférer la cotisation à l’ARQ afin que celle-ci procède à un nouvel examen et émette une nouvelle cotisation en tenant compte de certaines conclusions rendues par la Cour.

C’est en se fondant sur cette compétence statutaire limitée que la Cour a conclu qu’elle n’était pas le forum approprié pour décider si la cotisation de l’ARQ est équitable ou non et, dans la mesure où elle est effectivement inéquitable, pour y remédier. Plus précisément, Grands Palais réclamait d’étendre la portée de la cotisation à l’ensemble des transactions immobilières qu’elle a complétées relativement au projet immobilier plutôt que de la limiter à 93 acheteurs, ce que la Cour a refusé de faire. Au surplus, la Cour a indiqué que, même dans la mesure où elle aurait accepté la demande de Grands Palais, celle-ci n’aurait pas eu droit aux remboursements additionnels qui auraient pu en découler.

Conclusions

  • Le constructeur qui choisit d’administrer lui-même le remboursement partiel des taxes de vente lors de la vente d’un immeuble d’habitation doit s’informer de la législation applicable et faire les vérifications qui s’imposent. À défaut de quoi, il s’expose à être solidairement responsable avec l’acquéreur des remboursements qu’il accorde sans droit ou pour des montants excédentaires.
  • Afin de déterminer si un espace de stationnement fait partie d’un immeuble d’habitation au sens de la LTVQ, il faut analyser si cet espace est raisonnablement nécessaire pour l’utilisation et la jouissance de l’unité d’habitation. L’existence d’un contrat de vente unique, l’intention de l’acquéreur, l’emplacement de l’immeuble et les alternatives de stationnement ainsi que les interdictions de cession, de location ou de transfert du stationnement sont des facteurs qui sont pertinents pour les fins de cette analyse.

La Cour n’est pas le forum approprié pour décider du caractère inéquitable d’une cotisation et, le cas échéant, demander que l’étendue d’une cotisation déjà émise par l’ARQ soit modifiée. La Cour a une compétence statutaire limitée ne lui attribuant pas un tel pouvoir.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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